Fremdwährungsdarlehen
Eine in den letzten Jahren gern genutzte Form der Immobilienfinanzierung ist die Form der Fremdwährungsfinanzierung. Die Darlehen werden hierbei nicht in Euro, sondern in einer fremden Währung, gern in Schweizer Franken oder japanischen Yen, aufgenommen.
Da die Darlehen in der jeweiligen Währung valutieren, werden auch die Zinssätze des jeweiligen Landes zugrunde gelegt. Da in den letzten Jahren die Zinssätze in der Schweiz sowie in Japan deutlich unter den Marktzinsen in Japan lagen, war der Zinsvorteil enorm. Zum Teil mussten Darlehensnehmer nicht einmal 2% Zinsen pro Jahr für ihre Darlehen bezahlen. Durch die Zinssatzsenkung der Europäischen Zentralbank jedoch, die seit Herbst 2008 den Leitzins von 4,25% auf nunmehr 1% gesenkt hat, sind die Zinsunterschiede kaum noch vorhanden.
Fremdwährungsdarlehen sind in den meisten Fällen als tilgungsfreie Darlehen konzipiert. Neben der Zinszahlung spart der Darlehensnehmer dabei einen Tilgungsersatz an, der für die Rückzahlung des Kreditbetrages dienen kann. Vielfach wird hierzu eine Renten- oder Lebensversicherung genutzt, auch Fondssparpläne sind beliebt.
Da jedoch sowohl Zinszahlungen als auch die Rückzahlung am Laufzeitende in der jeweiligen Fremdwährung erfolgen, gehen Darlehensnehmer ein nicht zu unterschätzendes Währungsrisiko ein. Sinkt der Wert der Währung, ist dies zwar vorteilhaft, denn auch die Darlehensschuld sinkt. Im entgegen gesetzten Fall jedoch, wenn der Wert der Währung steigt, steigt auch die Kreditbelastung und somit die monatliche Rate.
Aus diesem Grund werden Fremdwährungsdarlehen nur restriktiv an Menschen mit hohem Monatseinkommen und bei niedrigem Beleihungswertauslauf vergeben.
Sondertilgungsoptionen und Bereitstellungszinsen Darlehensnehmer, die während der Laufzeit ihres Darlehens damit rechnen, Guthaben ansparen zu können, sollten in ihre Darlehensverträge Sondertilgungsoptionen integrieren. Mit ihr kann ein Darlehen zu einem gewissen Teil vorher zurückgezahlt werden, um eine schnellere Entschuldung zu erreichen. Dies ist besonders bei Annuitätendarlehen wichtig, denn Bauspardarlehen und variabel verzinsliche Darlehen können ohnehin jederzeit zurückgezahlt werden. Durch die Sondertilgungszahlung reduziert sich hierbei sofort die insgesamt zu zuzahlende Zinslast und somit auch der Zinsanteil in der Annuitätsrate, wodurch der Tilgungsanteil steigt. Mit jeder Rate wird jetzt ein höherer Darlehensbetrag zurückgezahlt, so dass die Zinsbelastung von Monat zu Monat stärker sinkt.
Das Recht auf Sondertilgungen bei Annuitätendarlehen kann sehr unterschiedlich ausgestaltet sein. In den meisten Fällen werden die Sondertilgungsmöglichkeiten auf einen Betrag von 5-10% der Darlehenssumme während der Laufzeit begrenzt. Um flexibler zu bleiben, kann die Sondertilgungsoption aber auch auf 5-10% pro Jahr festgeschrieben werden.
Neben der Sondertilgungsoption sollten Kreditnehmer beim Abschluss ihres Annuitätendarlehens auch auf die so genannte Bereitstellungszeit achten. Sie gibt an, wie viel Zeit von der Unterschrift des Kreditvertrages bis zur Auszahlung des Darlehens vergehen kann. Wird der Zeitraum, der üblicherweise auf sechs Monate befristet ist, überschritten, sind vom Kreditnehmer monatlich Bereitstellungszinsen von 0,25% pro Monat zu bezahlen. Diese Zahlungen wären natürlich negativ, denn sie beeinflussen die finanzielle Situation nicht unerheblich. Da besonders bei Neubau- oder Ausbaumaßnahmen Zeitverzögerungen auftreten können ist es ratsam, einen Kredit zu nutzen, der eine Bereitstellungszeit von mindestens einem Jahr bietet.
Ein Kreditvergleich kann schnell und übersichtlich zeigen, welche Anbieter Sondertilgungsoptionen und lange Bereitstellungszeiten bieten.